DIFERENCIA ENTRE SUELO URBANO CONSOLIDADO Y SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

Una de las clases de suelo más importante es el suelo urbano, es decir, la ciudad. Dentro de este tipo de suelo existe una doble categorización: la del suelo urbano consolidado y la del suelo urbano no consolidado. ¿que significan una y otra? 

En el sistema urbanístico español, los derechos y deberes de los propietarios del suelo, dependen de la clasificación que a éstos se le den en el planeamiento urbanístico. Dicho en otras palabras, que cada uno podrá hacer en su parcela lo que el planeamiento le permita y no lo que a cada uno le parezca. Es lo que se llama la concepción estatutaria del suelo. 

Explicado en palabras parcas, el suelo urbano consolidado viene constituido por la ciudad compacta, es decir, por las parcelas edificadas y los solares que puedan quedar en sus intersecciones (terrenos de licencia directa). Sin embargo el suelo urbano no consolidado viene formado por aquellas partes de la ciudad en las que son precisas operaciones para completar la urbanización o se prevén operaciones de renovación urbana. Es decir, las partes de la ciudad que quedan sin edificar y las zonas en las que el planeamiento prevea la creación de nuevos edificios, apertura de nuevos viales, zonas verdes, plazas, equipamientos, dotaciones, etc. 

Las diferencias entre estas dos categorías de suelo son sustanciales. En el suelo urbano consolidado, el propietario tiene derecho a edificar directamente, previa la obtención de licencia. Como obligaciones tan sólo resaltamos la de ceder los terrenos fuera de alineaciones con la intención de regularizar o ampliar las calles que eviten embudos, así como el deber de completar la urbanización para convertir la parcela en solar. 

En suelo urbano no consolidado las obligaciones sin embargo, son mucho más gravosas, ya que se debe ceder gratuitamente al ayuntamiento entre el 10% del aprovechamiento existente en el ámbito, que urbanizar completamente (es decir, construir las nuevas calles, plazas y parques previstos en el planeamiento), tramitar el planeamiento de desarrollo que fuese necesario (principalmente mediante los conocidos PERIs ) y tramitar un proyecto que permita que se compensen las obligaciones y los derechos de todos los propietarios del polígono (lo que se denomina equidistribución en el argot jurídico urbanístico). Por ello, el propietario de suelo urbano no consolidado tan sólo tendrá derecho a construir sobre su parcela cuando cumpla con todas las anteriores obligaciones. 

La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene estableciendo que la diferencia entre ambas categorías de suelo urbano es reglada, es decir, que la administración viene obligada a categorizar un suelo como urbano consolidado o no, cuando concurran los requisitos legalmente establecidos, provocando la nulidad radical del planeamiento que los contradiga o incluso de las licencias que se puedan otorgar. Esta jurisprudencia prohíbe a los ayuntamientos descategorizar el suelo, es decir, convertir aun suelo urbano consolidado en un suelo urbano NO consolidado, (para que vuelva a ceder y pagar), por cuanto entiende que porque no procede devaluar el estatuto jurídico de los propietarios de esta clase de suelo exigiéndoles el cumplimiento de las cargas y obligaciones establecidas para los propietarios del suelo no consolidado. En palabras legas, que el ayuntamiento no puede introducir a una parcela dentro de un polígono de suelo urbano no consolidado cuando fue o es suelo urbano consolidado, por tener todos los servicios. De hecho,el Tribunal Supremo está anulando múltiples planes por este motivo. El último en el año 2016: el Plan General Metropolitano de Barcelona. Este despacho ha anulado al amparo de esta doctrina del Supremo dos veces el Plan General de Santiago. Por ello, el Tribunal Supremo entiende que las parcelas que posean todos los servicios urbanísticos o estén edificadas con servicios NO pueden ser incluidas dentro de suelo urbano no consolidado, y la consecuencia de hacerlo es la nulidad del plan declarándose el suelo como suelo urbano consolidado de licencia directa. 

Para acceder al post de una de las dos sentencias que anula el plan general de Santiago, presiona sobre el siguiente enlace. 

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Paulo López Porto. 

Doctor en Derecho y Abogado Director del Departamento de Derecho Público.

Fuente:

• https://lopezabogados.org/web/diferencia-entre-suelo-urbano-consolidado-y-suelo-urbano-no-consolidado/